Wichtig
Eine außerordentliche Kündigung ist nur bei einem wichtigen Grund zulässig (§ 543 BGB). In den meisten Fällen ist zuvor eine Abmahnung erforderlich.
Mieter ist mit zwei Monatsmieten oder einem erheblichen Teilbetrag im Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Wiederholte massive Lärmbelästigung, Bedrohung oder Beleidigung von Nachbarn oder Vermieter.
Der Mieter überlässt die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters dauerhaft an Dritte.
Verwahrlosung der Wohnung, bauliche Veränderungen ohne Genehmigung oder Brandgefahr.
Strafbare Handlungen des Mieters gegenüber dem Vermieter oder anderen Mietern im Haus.
In den meisten Fällen ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Nur bei Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ist eine Abmahnung entbehrlich.
Pflichtverletzung dokumentieren
Alle Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und Zeugen genau festhalten.
Abmahnung schriftlich verfassen
Konkretes Fehlverhalten benennen und zur Unterlassung auffordern.
Frist setzen
Dem Mieter eine angemessene Frist zur Verhaltensänderung einräumen.
Zustellung sicherstellen
Per Einschreiben/Rückschein oder Bote mit Zustellungsnachweis.
Fristablauf abwarten
Bei erneutem Verstoß: Fristlose Kündigung aussprechen.
Ausnahme: Bei Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten kann direkt fristlos gekündigt werden — ohne vorherige Abmahnung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Template für die fristlose Kündigung mit allen rechtlich erforderlichen Bestandteilen.
Inklusive hilfsweiser ordentlicher Kündigung
Mieterin zahlte über 14 Monate keine Miete. Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich. Mieterin glich Rückstand nach fristloser Kündigung teilweise aus.
Fristlose Kündigung wirksam. Nachträgliche Zahlung heilt nur fristlose, nicht hilfsweise ordentliche Kündigung.
Hilfsweise ordentliche Kündigung als Absicherung empfohlen.
Mieter beleidigte den Vermieter wiederholt schwer und drohte mit körperlicher Gewalt. Vermieter sprach Abmahnung aus, Verhalten setzte sich fort.
Fristlose Kündigung nach erfolgloser Abmahnung bestätigt. Unzumutbarkeit der Fortsetzung bejaht.
Abmahnung bei Hausfriedensstörung besonders wichtig.
Mieter betrieb trotz Abmahnung gewerbliche Untervermietung über Kurzzeitvermietungsplattform.
Fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung bestätigt.
Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung ist Kündigungsgrund.
Eine anwaltliche Beratung wird in folgenden Situationen dringend empfohlen:
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